Una política de generación de ingresos para la administración pública es la enajenación de parte de sus bienes inmuebles, sumándose a la fórmula de la subasta o de “sale and leaseback” .

Efectivamente, después de un ajuste para reducir el tamaño de la administración deben quedar tres tipos de inmuebles que deben ser inmediatamente puestos en valor: primero aquellos en desuso o infrautilizados, es necesario poner en orden su ficha registral y someterlos a subasta pública de forma inmediata; en segundo lugar aquellos que habiendo estado en uso, ahora quedan vacantes por la reducción administrativa, con ellos se debe proceder también a su subasta y el último grupo es el de los que se continúan usando y que son necesarios, es sobre estos sobre los que se debe aplicar la venta con inquilino incluido, la propia administración.

En el primer y segundo caso debe realizarse la unificación de su gestión para este fin a favor de la Comunidad Autónoma, ¿por qué?, por tener la posibilidad de aprobar definitivamente los instrumentos urbanísticos que hagan más atractiva la operación de venta, para la cual se deben acometer operaciones de reforma urbana de grandes conjuntos de suelo público de diversa titularidad con el doble objetivo de equipamiento social y rendimiento económico. Operaciones como la del conjunto del edificio múltiple – Hospital de la Montaña y Biblioteca en Cáceres o la Estación de Ferrocarril en Mérida son ejemplos de lo que se puede hacer, con la participación en las plusvalías de todas las administraciones propietarias y la inclusión de los Ayuntamientos tan necesitados.

Estas operaciones, pactadas previamente en cuanto a uso y necesidades urbanísticas con el comprador pueden generar decenas de millones de euros. Para llevarlas a cabo se necesita la aplicación de la figura legal del PIR, contemplada en la legislación de suelo y ordenación del territorio.

En el segundo supuesto, la venta con inquilino, se debe ofrecer una tasa de rentabilidad mínima, un contrato de arrendamiento plurianual y un precio interesante por metro cuadrado (se está, pidiéndose, por ejemplo en Madrid hasta 26 euros por metro cuadrado al 5% y en contrato a 10 años). Con esto la administración se sumar al conjunto de empresas que han recurrido a la venta de sus activos inmobiliarios para lograr liquidez en un momento de difícil acceso al crédito.

Pero si importante es el diseño de las operaciones, más lo es el de búsqueda del inversor. Poner en manos de entidades financieras la posibilidad de enajenar inmuebles públicos y hacerlo sin publicidad y sin conocimiento de la sociedad y de la oposición política puede ser poco propicio para el buen fin de la operación y no favorece la oportunidad de negocio, ni la transparencia.

Ello lo es porque los bancos primero velarán por sus intereses, luego por los intereses de sus fondos de inversiones, clientes y relacionados y luego, sólo luego, por los intereses de la administración que ha realizado el encargo. La situación se agrava, si la entidad además traslada la tramitación técnico jurídica a un despacho gestor de su confianza y ese encargo no lo ha realizado la propia administración. Serán dos agentes intervinientes ajenos al interés público.

Es necesario contactar, concertar y negociar directamente entre los poderes públicos y los inversores o sus representantes. Pronto vendrán inversores nuevos buscando la rentabilidad de los edificios de equipamiento, oficinas, escuelas, hospitales, todos ellos con la garantía pública del pago del alquiler. Abriendo la posibilidad de un acuerdo a medida el inversor, que siempre será muy selectivo, este se verá atraído por la oferta. Su participación en la definición de la operación posibilitará el éxito de la misma, sin que ello signifique que sea peor para el vendedor, en este caso la administración. 

Concretada una oferta, es necesario hacerla pública y aprobarla administrativa y políticamente. Para ello es bueno hacer participes a todas las fuerzas políticas parlamentarias en el proceso. En el caso contrario se corre el riesgo que el desconocimiento motive el  rechazo: su pregunta ¿quién gana con esto?  y la descalificación de la cuenta de resultados del proceso no son soportables a efectos socio-políticos. 

Los inversores existen y también tenemos profesionales extremeños que los conocen, las conclusiones son sencillas:

1.- La situación de escasez de recursos de la Administración abre la necesidad de incorporar nuevas líneas de actuación, en ámbito de la financiación pública. Hasta ahora, como consecuencia de una situación normal de ingresos, no había sido necesario estructurar nuevas posibilidades de captación de recursos, esto es absolutamente necesario en el momento actual.

2.- Uno de los nichos de mercado que no está explotado es el patrimonial. Todas las administraciones cuentan con un patrimonio muy importante, edificios nuevos o transferidos, suelo, viviendas y otros que no están debidamente aprovechados desde el punto de vista de la captación de recursos financieros. Actualmente existe una dispersión de los mismos como consecuencia de su uso disponiendo cada departamento de ellos en función de sus necesidades o teniéndolos infrautilizados, sin visión de futuro. LA RENTABILIZACION DE LOS EDIFICIOS CENTRICOS EN LAS GRANDES CIUDADES, TRAS UN ESTUDIO DE TRASLADO Y REUBICACION  DE LOS SERVICIOS QUE EN ELLOS SE PRESTAN, PODRIAN GENERARSE RECURSOS FINANCIEROS MUY IMPORTANTES.

               

3.- Así se generan recursos y liquidez para la hacienda pública y se incentiva la actividad de dos sectores: el patrimonial, buscando agentes e inversores capaces de rentabilizar el mismo en beneficio de la administración; y el inmobiliario  desarrollando la actividad empresarial de servicios y obras como consecuencia de lo expuesto en el apartado anterior. 

4.- Los departamentos más afectados son que titularizan el patrimonio y el competente en materia de  urbanismo. Establecer un sistema de coordinación para planificar adecuadamente las intervenciones es vital para el buen fin del proceso que tiene que tener un horizonte: El stock inmobiliario está en proceso de digestión actualmente y será concluido en 2015, a medida que el proceso “digestivo” avance la solicitud de operaciones será mayor y se deben tomar posiciones para ofertar la parte sustancial del negocio entre  2012 a 2015, a partir de esa fecha las cosas serán distintas, pudiendo acelerarse el proceso con el ánimo inversor y recuperación de confianza que generará, sin duda, los Gobiernos de Rajoy y Monago. 

Por último un ejemplo práctico: el patrimonio ferroviario. Con una estimación de los ingresos en  operaciones patrimoniales conservadora y prudente podemos hablar de unos rendimientos superiores a los 100 millones de euros, eso sí, empezando a trabajar ahora.

Desde el punto de vista urbanístico -  edificatorio , no es necesario estimar alturas superiores a seis en los edificios, ni modificaciones sustanciales en el número de viviendas por unidad urbanística de superficie, por ejemplo y respecto a las alturas, con un máximo de seis en Cáceres, Plasencia y Badajoz;  cinco en Navalmoral de la Mata, Mérida, Zafra, Almendralejo y Villanueva; cuatro  4 en Monfragüe y tres en Aljucén y La Puebla de Sáncho Pérez es suficiente, ello hablando de tipología de viviendas de protección, y con dotación amplia de espacios verdes, recreativos, de ocio y culturales. La superficie neta sobre la que construir se obtiene multiplicando el total de metros cuadrados de  superficie bruta por el coeficiente de reducción  de 0,65.

Otros planteamientos más generosos, aún sin acercarse siquiera a la aberración urbanística, conseguirán, como es lógico, mayores beneficios. Estamos por ello en una valoración prudente del potencial del patrimonio ferroviario, urbano - residencia - comercial de Extremadura. Acabo con la  valoración realizada por expertos urbanistas y publicada en enero de 2001 (utilizo el dato de ese año con el criterio de – 7 años sobre la crisis, de 2001 a  2008 y otros +7 años para recuperar  valor y la actividad, 2015 ) era para el suelo de la actual estación de Mérida de 30 millones de euros. Valorada en estos cálculos en sólo 20 millones de euros.