Es necesario encontrar nuevas formas de administrar con el objetivo de conseguir actividad, productividad y empleo. Siendo necesario lo anterior, es fundamental que el derecho constitucional a la vivienda sea efectivo. Una posibilidad de revitalización de la actividad es la de modificar las condiciones de acceso de los ciudadanos al mercado de la vivienda, considerándose prioritaria esta actuación para el mantenimiento del tejido emprendedor en el sector de la Promoción, del que depende una trama de empresas auxiliares, profesionales liberales y pequeños negocios muy implantados en toda la Comunidad, ello supone empleo y riqueza repartida de forma homogénea por todo el territorio.
Hasta ahora la política tradicional es la de protección oficial de un inmueble determinado en un punto concreto de un municipio concediendo el acceso al mismo en función de las condiciones socio-económicas del solicitante. Es necesario cambiar. Lo importante en este momento es poner los recursos económicos a disposición de los ciudadanos de forma directa, la ayuda para comprar una vivienda que dediquen a residencia habitual como primera residencia. Así pasaremos de la impersonal, distante y fría protección y promoción de los edificios, a la concreta, próxima y solidaria ayuda directa a los extremeños para que accedan a la vivienda que necesitan, con mayor libertad y posibilidades de integración.
Así el ciudadano buscará su vivienda con dinero en el bolsillo en términos de independencia y al ser el ciudadano el protegido y no el inmueble, podrá comprar vivienda ya construida, la que quiera rompiendo el esquema de las barriadas de VPO. Así el contingente de viviendas acabadas y no vendidas que el tejido empresarial y emprendedor del ámbito de la promoción y las entidades financieras detentan en este momento tendrá un aluvión de clientes potenciales, y además las entidades financieras encontrarán a la hora de conceder crédito hipotecario que el solicitante viene con dinero fresco en el bolsillo, con un porcentaje del precio final que aporta directamente en el momento de la compra venta. Por ello el precio de las viviendas retenidas por el mercado, y que necesariamente se deben vender para solucionar parte del problema, se ajustará a las posibilidades de los ciudadanos protegidos.
Efectivamente la presencia de dinero real, no procedente del crédito y si de la ayuda pública, unido a la movilización del ahorro retenido por las familias que en muchos casos se unirá al anterior, supondrá una tentación tan grande para las empresas y para la banca que ajustarán sus ofertas al máximo para captar esos recursos y convertir los ladrillos parados en euros contantes y sonantes. Las condiciones de negociación serán más liberales que en condicionado sistema actual, ello en beneficio del ciudadano.
Se habrá así conseguido con una política nueva, apuntalar el sector en la región, dinamizar el mercado y acabar con la espera y desconfianza de otros potenciales compradores, no necesitados de ayudas, que se verán arrastrados por el optimismo que la disponibilidad de recursos financieros provocará.
El acceso a la condición de “ciudadano protegido” y a la consecución del “bono vivienda” estará delimitado por los niveles de necesidad, las posibilidades económicas y su nivel de compromiso mediante la aportación de ahorro, productividad laboral y otros recursos, junto al número de miembros de la unidad familiar y especialidades de esos miembros.
Todo ello necesita una fuerte modificación normativa. El conjunto regulatorio legislativo actual está basado en una situación de crecimiento económico continuado, de creación de empleo, de facilidad en el crédito y de falta de consideración de la relación temporal de las decisiones de la administración en relación con los costes de inversión. Es necesaria una profunda revisión del sistema.
No se escude nadie en la competencia de la Administración del Estado, esta se basa sólo en la incidencia del sector “vivienda“ en la planificación económica, que si es una competencia exclusiva del Estado, este puede aportar recursos económicos que se regulan normativamente aquí, es el caso. Con ello se dará salida a las viviendas ya construidas y no vendidas aliviando la situación del sector de la promoción y de las entidades financieras; se aliviará el sector de la vivienda de segunda mano, que tiene que disminuir para permitir la venta de la vivienda nueva; y por último se incentiva la venta del patrimonio de vivienda titularizada por Administración Autonómica, que es vivienda ya construida. Destacar que la ayuda prevista no se aplicará a la vivienda no construida. Con esto se conseguirá desincentivar la venta sobre plano lo que obligará a los promotores a construir y desaparece la figura del especulador.
De las políticas actuales ya sabemos el resultado, de estas nuevas políticas cabe pensar que sostendrán la actividad del sector de la promoción, colocando dinero público en el mercado de vivienda; favorecerán la creación de empleo y la movilidad y desarrollarán la cohesión socio – económica. Nada perdemos, queramos hacerlo, sepamos hacerlo y hagámoslo.
Por último debemos utilizar la fuerza que le da a la administración el ser el primer cliente de las entidades financieras, razón que no se ha utilizado hasta la fecha para influir decisivamente en las condiciones que estas trasladan a los ciudadanos, medidas sencillas y contundentes que pueden poner las cosas en su sitio:
En este sentido prestaré especial atención al negocio financiero que genera la propia administración autonómica. Quien quiera que paguemos las nóminas de los funcionarios y los contratados de la Junta de Extremadura a través de su entidad, tendría que dar algo a cambio, igualmente quien quiera que domiciliemos el pago de tasas e impuestos en sus oficinas comerciales. Se acabaría así el engaño permanente de firmar convenios para no dar créditos o sólo darlos muy grandes y a unos pocos. Y si nadie se aviene a razones se puede estudiar los pagos a través del Banco de España y la creación de oficinas propias de recaudación.
Esto le supone a las entidades financieras la pérdida del manejo de cientos de millones de euros, la imposibilidad de establecer compromisos de fidelidad con los funcionarios y la gestión de la recaudación pública autonómica, y que tendrían que dar a cambio en una verdadera función social y constitucional de la vivienda, cosas sencillas:
1.- Establecimiento voluntario del límite de morosidad en 120 días, cuatro meses de impago, para el inicio de la reclamación de la deuda, reclamación que sólo afectará a la parte atrasada dejando de considerar en mora la totalidad del préstamo hipotecario.
2.- Autolimitación en el momento de la elevación de los datos del cliente a los registros de morosidad, públicos o privados, haciendo esta gestión en el día 121 del atraso y sólo por el importe de lo atrasado.
3.- Gestión de la reclamación a través de la mediación civil y mercantil menos costosa que la judicial y generación como solución de los siguientes instrumentos:
- Novación del crédito con incremento de su vida útil y disminución de cuotas hasta el 50% como mínimo del valor inicial en el caso de las primeras o únicas residencias para los casos en los que el valor de mercado real de la vivienda sea menor que el crédito vivo pendiente.
- Titularización de la vivienda por parte de la entidad y generación de un arrendamiento pactado a un mínimo de 10 años, con una cuota que suponga al menos el 50% de la cuota mensual del crédito hipotecario a extinguir, también en los casos en los que el valor de mercado real de la vivienda sea menor que el crédito vivo pendiente.
- En el caso de un valor de mercado real de la vivienda mayor que el crédito vivo y pendiente, se podrá optar por los supuestos anteriores o por la cesión de la propiedad a la entidad financiera quedando liberado del préstamo hipotecario.
4.- Generación de un impuesto especial para las viviendas sin ocupación cuando estas sean propiedad de personas jurídicas y conste que no son gestionadas en venta o alquiler en precios de mercado, conforme a la tipología, municipio y ámbito urbano, impuesto que será progresivo en relación con el número de viviendas acaparadas.
5.- Escrupuloso control y exigencia del cumplimiento de los plazos de urbanización, ejecución de infraestructuras, dotación de servicios y cuantos requiera la legislación territorial y urbanística en aquellos suelos titularizados por personas jurídicas que no se están poniendo en desarrollo en espera de mejores condiciones de mercado y que sin embargo gozan de la condición de urbanos o urbanizables con sucesivas demoras en los plazos para su materialización. Especial atención a su cerramiento conservación y limpieza.
Como se puede ver no hace falta hacer una revolución, ni cualquier otra estrambótica medida, sólo saber de la fuerza que se tiene y aplicarla correcta y proporcionalmente en la negociación y en la legislación, con mucha suavidad pero con mucha firmeza.
