El problema de la vivienda en España, y escribe quien lleva 40 años en este asunto, en el servicio público y en la empresa privada, tiene dos componentes irresolubles, parcheados ocasionalmente por los políticos o solucionados temporalmente por el mercado, son los siguientes, el primero la concepción de la vivienda y de la promoción de construcción de viviendas como una fuente de ingresos para las administraciones públicas; el segundo, la determinación y aprobación de una planificación y ordenación territorial y urbanística restrictiva, opresora y en definitiva, estranguladora de la libre iniciativa. Así estos componentes, instrumentos poderosísimos de las administraciones para condicionar decisivamente la libre iniciativa en materia de vivienda, e incluso la vida de la ciudadanía, nunca son acometidos para una reforma integral y completa por parte de nuestros gobernantes que sobrevuelan sobre los mismos, parcheando como hemos dicho lo que pueden.
Ahora, el señor Núñez y Feijóo nos dice que bajará el IVA de la vivienda al 4% y que se pagará en 20 años, y las demás tasas, impuestos, recargos, contribuciones y cesiones que tiene que hacer un promotor de vivienda, esas qué pasa, ¿qué no cuentan? Efectivamente la vivienda es un chorro de dinero para ayuntamientos, comunidades autónomas y la administración general del Reino, del que no se quiere prescindir ¿porqué hay que financiar a los ayuntamientos con a cesión del 10% de suelo?, porcentaje que puede variar a gusto del político de turno sin que se tenga en cuenta ningún estudio o consideración técnica, de necesidad o de mercado, si la vivienda es un derecho constitucional, y lo es, por qué la primera residencia esta sometida a todo tipo de gravámenes, por qué hay que pagar una licencia municipal por construir de nueva planta o reformar una vivienda si no se produce invasión en la intervención de la vía publica y se resuelve todo el proceso de puertas a dentro. Esto es como si un fabricante de coches tuviese que entregar uno de cada diez al estado, el 10%, o como si cada vez que se lleva el coche al taller hubiese que pagar una licencia, aunque ese sector también lleva lo suyo en cargas fiscales, que tanto en una como en otra actividad se trasladan luego al comprador finalista sin duda alguna.
Y que me dicen del urbanismo, gabinetes, oficinas, técnicos planes, leyes, reglamentos, ordenanzas, disposiciones, todo un entramado administrativo y legislativo que solo tiene un fin, hacer imposible la transformación del suelo, materia prima, y conseguir que unos procedimientos que en manos del promotor podrían tardar un año a lo sumo, se eternicen en ocasiones hasta diez o más años, encareciendo el producto final. La Gran Vía de Madrid, el Ensanche de Barcelona, o la Ciudad Nueva de Melilla, se hicieron con unas meras ordenanzas municipales, hoy sería imposible, construir la Catedral de León, de Burgos o de Sevilla, hoy sería imposible, no lo contempla el planeamiento y no hay suelo dotacional en ese sector, hay que esperar a la revisión del plan, es decir años.
Así un despropósito tras otro, protegiendo todo el suelo en el que es posible construir para impedir hacerlo, así, por ejemplo, Cáceres, la ciudad española de termino municipal más grande, tiene un altísimo porcentaje del mismo trabado por ZEPAS, Red Natura 2000, derechos de animales aéreos, terrestres y no se si acuáticos, protección del subsuelo, ni minas, ni otras cosas, impedimentos de instalación de industrias y similares por desechos y contaminantes, pudiendo seguir hasta el infinito y muchos más en este campo de minas que nadie se atreve, o nadie quiere en realidad, levantar.
Y qué decir de la política de rehabilitación que impide en cualquier pueblo remozar una fachada, cambiar una escalera, o incluso instalar un cuarto de baño como Dios manda, cuando con las tecnologías actuales es posible derribar una casa por completo y reproducir por completo su fachada con su apariencia exacta, que es lo que se pretende, pero aligerada, sin desplomes, humedades, y además con unas condiciones de aislamiento muy superiores. Luego nos quejamos de la España rural; por no hablar de la intervención en el arrendamiento, o en el libre uso de las viviendas con fines turísticos, aberraciones que ya están pagando aquellos que no tienen acceso a una casa digna.
Termino, ¿y qué me dicen de las promesas de promover vivienda pública? el señor Sánchez y Pérez-Castejón, promete 184.000 unidades, ¡184.000! teniendo decenas de empresas públicas con cientos de trabajadores, dirigidas por políticos y financieros que desconocen el oficio del promotor, que apenas desarrollan apenas un centenar de ellas al año, datos escandalosos teniendo en cuenta que cobran todos los meses. La empresa privada es mucho más eficaz, ni juega con pólvora del Rey, recuerdo gestionar, con un equipo de menos de una docena de personas, 3.964 viviendas en seis comunidades autónomas, esa es la diferencia entre saber y no saber, tener ganas de generar riqueza o cobrar un suelo por cuenta del contribuyente, y, en definitiva, hacer, o hacer con que se hace.
Si, esto es culpa de quién es, porque, por ejemplo, en Extremadura, cambia el gobierno, pero no cambian las leyes, ni existe política alternativa, ni hay iniciativa al respecto, ni viso de tenerla; pero cambia el gobierno en Castilla la Mancha en sentido contrario y pasa lo mismo, ¿sabe por qué?, porque los políticos ni quieren perder ingresos, ni quieren liberar suelo, ni quieren desenmarañar el sector, cuando llegue alguien capaz de hacer estas tres cosas a la vez, el precio de la vivienda bajará, y lo hará de forma sustancial.
Rodolfo-Francisco Orantos y Martín-Requejo.
Doctor por la Universidad de Extremadura, área de doctorado de Derecho Público; Premio Extraordinario de Doctorado. Correspondiente de la Real Academia de Jurisprudencia y Legislación de España.
